En el marco de las condiciones actuales de estrechez crediticia de los bienes inmuebles en EEUU, las posibilidades de adquisición de propiedades a precios descontados se esbozan como una alternativa variable. La desaceleración de los precios de vivienda media en los Estados Unidos ha traído como consecuencia la proliferación de inmuebles para la venta que sobrepasa su demanda. El desbalance entre oferta y demanda ha colocado a vendedores en situaciones apremiantes de venta forzosa, particularmente a la luz de hipotecas con tasas de interés variables.
La consecuencia de esta dinámica ha sido la desvalorización de las propiedades, la escasa disponibilidad de préstamos para adquisición de viviendas residenciales y la cautela generalizada de inversionistas en el área gerencial.
Históricamente, el Mercado inmobiliario en Estados Unidos se ha caracterizado por ciclos relativamente prolongados de expansión. Como todo el ciclo económico, las fases de expansión son generalmente seguidas por periodos de contracción en los cuales el volumen de transacciones disminuye y el inversionista se muestra pesimista en cuanto a la capacidad de retorno financiero de su inversión.
Este proceso de contracción típicamente ha oscilado entre varios meses o incluso años, dependiendo de factores macroeconómicos (por ejemplo, tasas de interés, impositivas, tasas de crecimiento económico general, tasas de inflación, etc.) y expectativas del inversionista.
Una vez culminada esta fase de contracción, luego de que el Mercado ha “tocado fondo”, típica y casi imperceptiblemente comienza un nuevo ciclo de expansión y fortalecimiento de las expectativas de retorno.
Generalmente, cuando el ciclo de expansión se hace visible los valores de las propiedades ya se han disparado nuevamente dando paso a la “especulación”.
Por que ahora?
La clave de una inversión acertada radica en la selección del momento preciso para invertir. Dicha selección es más un arte que una ciencia pero existen principios fundamentales que han producido resultados consistentemente favorables. Típicamente, la existencia de un “fondo” en el Mercado Inmobiliario es relativamente imperceptible hasta meses después, al igual que la fase de contracción toma meses para consolidarse en la conciencia del inversionista. Esperar demasiado para invertir puede significar que los precios de las propiedades se disparen nuevamente y se pierda la oportunidad de entrar en el Mercado con un “piso” bajo en material de precios. Por otro lado, entrar demasiado temprano en el ciclo puede significar la necesidad de esperar hasta la próxima fase de expansión.
Entre las dos opciones, sin embargo, la opción de entrar con un “piso” de precios bajo y la de esperar es generalmente más deseable que la alternativa ya que una propiedad adquirida de esta forma permite más fácilmente generar un flujo de caja que pueda amortizar los costos de mantenimiento y el servicio de la deuda con relación a la propiedad a través de la renta, por ejemplo.
Por otro lado, si la propiedad no se destina al uso comercial sino al consumo personal, el inversionista puede más cómodamente calibrar su inversión de capital a mediano o largo plazo con índices de retorno favorable durante la fase de expansión. Por que Estados Unidos?
Algunas diferencias que se encuentran con respecto al mercado inmobiliario de EEUU y demás países de Sur y Centro América son:
- La mayoría de las operaciones inmobiliarias se realizan por intermedio de créditos otorgados por los bancos. Esto permite llevar estadísticas y cómputos reales para establecer comparables
El impuesto a la propiedad en algunos municipios alcanza los porcentajes de hasta un 2% del total evaluado por el condado. A esto hay que sumarle los gastos del seguro que son requeridos por el banco a realizarse el préstamo. Y, en caso de tratarse de departamentos debe adherirse los gastos de Expensas o mantenimiento que se producen en el edificio. Opciones para adquirir el inmueble
Hay dos posibilidades financieras para adquirir un inmueble.
Por supuesto, la primera y más fácil es hacerlo en efectivo (cash).
La segunda es solicitar un crédito ante un banco o entidad financiera.
Los pasos a seguir son los siguientes:
- En caso de que Ud. posea el efectivo, lo más conveniente sería transferir desde su cuenta en USA el dinero hacia la compañía de titulo. Si Ud. no posee aún ninguna cuenta bancaria aquí, el camino a seguir sería enviar la remesa hacia la compañía de título que va a ser la encargada de proceder con la escritura (closing), es una especie de dinero en caución (escrow), con el solo destino de ejecutar dicha escritura. La compañía de título se encargará de que todos los documentos estén en orden y que no haya ninguna deuda pendiente del pasado. Esta operación no demanda más de 7 días una vez firmados los correspondientes contratos (Boletos de compra venta). En ese dicho contrato se estipula la oferta y condiciones de compra
- Segundo caso, compra de la propiedad vía crédito bancario
No hace falta ser residente para acceder a tener crédito en los Estados Unidos. Requisitos bancarios
La mayoría de los bancos que otorgan crédito a extranjeros financian el 70 % del valor de la propiedad.
Generalmente, los créditos son de hasta un plazo de 30 años.
Hoy día, las tasas de interés oscilan desde un 6.50 hasta un 7.75 de interés anual, dependiendo del banco.
Los requisitos que dichos bancos solicitan son los siguientes:
- Pasaporte al día que incluya visa de entrada a los Estados Unidos, puede ser la de turista denominada aquí como B1 o B2
- Carta de referencia del contador de su país, expedido con membrete original
- Si Ud. posee cuenta bancaria en los EEUU con los fondos para afrontar el 30% de adelanto más gastos, es el ideal, ese dinero al menos tiene que demostrarse con una estadía mínima de 2 meses anteriores a la escritura
- En el caso que Ud. no posea cuenta aquí, el camino a seguir es enviar el dinero a la compañía de título vía transferencia
- Fotocopia de algún otro documento de su país o impuesto pagado de su residencia en el país donde Ud. vive
Oportunidades de Negocios
- Fondo de inversión (para propiedades en La Florida)
- Participación accionaria en proyectos inmobiliarios
- Retorno fijo sobre inversiones en inmuebles ya rentados
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